Almanya'daki konut krizi felakete doğru gidiyor

Alman emlak piyasası akut krizde — konut sıkıntısı kötüleşiyor

Avrupa'nın en büyük ekonomisi Almanya zor bir dönemden geçiyor. Uzun yıllardır istikrar ve refahın örneği olan ülke, ciddi bir sorunla karşı karşıya: akut konut sıkıntısı. Son birkaç yıldır büyüyen konut krizi, milyonlarca Almanı etkileyecek gerçek bir felakete dönüşme tehlikesi taşıyor.  Uzmanlara göre 2025 yılı başında konut ihtiyacı yaklaşık 800 bin daireye ulaşacak. Sorun, konut talebinin arzı önemli ölçüde aştığı Berlin, Münih, Hamburg ve Frankfurt gibi büyük şehirlerde özellikle ciddi boyutlarda. Uygun fiyatlı konut eksikliği fiyatları ve kiraları artırıyor. Almanya'da emlak fiyatları son on yılda %48 arttı. Birçok Alman, gelirlerinin orantısız derecede büyük bir kısmını konut masraflarına harcamak zorunda kalıyor; bu da yaşam kalitelerini düşürüyor ve tasarruf ve yatırım fırsatlarını kısıtlıyor.

Krizin nedenleri

• İnşaat oranlarındaki düşüş — açığın derinleşmesinin başlıca nedenlerinden biri konut inşaatı hacmindeki keskin düşüştür. Almanya Federal İstatistik Ofisi'nin verilerine göre, 2024 yılında verilen konut inşaat ruhsatı sayısı 2010'dan bu yana en düşük seviyeye geriledi. Toplam ruhsat sayısı ise bir önceki yıla göre yüzde 16,8 azalarak sadece 215,9 bin oldu. Kriz hem büyük hem de özel geliştiricileri etkiledi. Büyük geliştiricilerin proje sayısı bir önceki yıla göre yüzde 21,6 azalırken, özel geliştiriciler bir önceki yıla göre yüzde 15,6 daha az konut inşa etti. Konut dışı gayrimenkul sektöründe de negatif dinamikler gözlenirken, düşüş yüzde 17,5 oldu.
• Artan inşaat maliyetleri — Konut inşaatını yavaşlatan temel faktörlerden biri, inşaat malzemeleri ve işçilik maliyetlerindeki keskin artış oldu. Hammadde, enerji ve lojistik hizmetlerindeki artan fiyatlar, inşaat maliyetlerinde önemli artışlara yol açtı. Sonuç olarak, birçok proje ekonomik olarak kârsız hale geldi ve bu da geliştiricileri uygulamalarını terk etmeye zorladı.
• Yüksek faiz oranları — Avrupa Merkez Bankası'nın enflasyonla mücadele amacıyla uyguladığı sıkılaştırıcı para politikası, kredi faiz oranlarının artmasına yol açtı. Bu durum, hem borç para bulma imkânı daha az olan geliştiriciler hem de ipotek alma imkânı azalan potansiyel ev alıcıları üzerinde olumsuz etki yarattı.
• Yeni konut projelerinin hayata geçirilmesini engelleyen bir diğer faktör ise, inşaat ruhsatlarının koordinasyonu ve alınması için karmaşık ve uzun prosedürler gibi bürokratik engellerdir. Geliştiriciler bürokratik engelleri aşmak için aylarca, hatta bazen yıllarca zaman harcamak zorunda kalıyorlar, bu da inşaatın süresini ve maliyetini artırıyor.
• Arazi eksikliği — İmar için arazi eksikliği sorunu özellikle konut talebinin en yüksek olduğu büyük şehirlerde daha da belirginleşiyor. Arazi arzının sınırlı olması ve yüksek maliyeti, birçok projeyi geliştiriciler için ekonomik olarak uygulanamaz hale getiriyor.
• Ekonomik durgunluk — Almanya ekonomisi zor zamanlar geçiriyor. Ülkenin GSYİH'sinin 2023'te %0,3, 2024'te ise %0,2 daralması bekleniyor. Devam eden durgunluk, gayrimenkul piyasasını olumsuz etkiliyor, talebi ve yatırım faaliyetini azaltıyor.

Piyasa ve halk açısından sonuçları

Almanya'daki konut krizi hem gayrimenkul piyasası hem de ülke halkı açısından geniş kapsamlı sonuçlar doğuruyor.

1. Azalan konut satın alınabilirliği — büyüyen konut sıkıntısı ve yükselen konut maliyetleri, konutu genel nüfus için giderek daha az karşılanabilir hale getiriyor. Bu sorun özellikle genç aileler, öğrenciler, emekliler ve diğer sosyal açıdan dezavantajlı gruplar için daha da kritik hale geliyor. Pek çok Alman, gelirlerinin orantısız derecede büyük bir kısmını kiraya veya ipotek ödemelerine harcamak zorunda kalıyor; bu da yaşam kalitesini düşürüyor ve tasarruf ve yatırım fırsatlarını kısıtlıyor.
2. Toplumsal gerginlik — Uygun fiyatlı konut eksikliği toplumdaki toplumsal eşitsizliğin ve gerginliğin artmasına yol açıyor. Uygun fiyata konut satın alamayan veya kiralayamayan kişiler kendilerini yoksun ve tam bir yaşamdan dışlanmış hissediyorlar. Bu durum hoşnutsuzluğun, protesto duygularının ve hatta toplumsal çatışmaların artmasına yol açabilir.
3. Yavaşlayan ekonomik büyüme — İnşaat sektörü, Alman ekonomisinin önemli bir itici gücü olup, istihdam sağlamakta ve GSYİH'nın önemli bir payını oluşturmaktadır. Konut inşaatındaki gerileme, ülkenin genel ekonomik performansını olumsuz etkiliyor, büyümeyi yavaşlatıyor ve ilgili sektörlerdeki yatırım faaliyetlerini azaltıyor.

Mobil uygulamayı indirin!

Uygulamamızı yükleyin ve yurtdışında mülk aramak için ihtiyacınız olan tüm araçları akıllı telefonunuzda edinin! Mobil uygulama, kişisel hesabınıza hızlı bir şekilde erişmenizi, favori mülklerinizi yönetmenizi ve taleplerinizi takip etmenizi, satıcılar ve alıcılarla doğrudan mesaj alışverişinde bulunmanızı sağlayacaktır.

Beklentiler ve çözümler

Uzmanlar Almanya'daki konut krizinin kısa sürede çözülmesini beklemiyor. Alman Ekonomi Enstitüsü'nün (IW) tahminlerine göre, ülkede 2025 yılında yaklaşık 210.000 konut inşaat izni verilecek. Bu, 2023'e göre %45 daha az. İnşaat sektörü temsilcileri, Alman emlak piyasasının içinden geçmek üzere olduğu bir «gözyaşı vadisinden» bahsediyor ve konut ihtiyaçları ile bunları inşa etme kapasitesi arasındaki «muazzam uçuruma» dikkat çekiyor. Sorunun çözümü için devletin kapsamlı tedbirler alması gerekecektir. Bunlar arasında;

1. İnşaat projelerinin koordinasyon süreçlerinin basitleştirilmesi, bürokratik engellerin azaltılması ve inşaat ruhsatı verme süreçlerinin hızlandırılması, geliştiricilerin yeni projeleri daha hızlı uygulamaya koymalarına olanak tanıyacaktır.
2. Uygun fiyatlı konut inşaatının sübvansiyonu — Devlet sübvansiyonları ve imtiyazlı krediler, geliştiricileri sosyal açıdan savunmasız gruplara yönelik konut inşa etmeye teşvik edebilir.
3. Mevcut konut stokunun yenilenmesinin teşvik edilmesi — Eski binaların enerji verimliliğinin yükseltilmesi ve iyileştirilmesi, büyük ölçekli yeni inşaata ihtiyaç duyulmadan piyasadaki konut arzının artırılmasına yardımcı olabilir.
4. İnşaatta yenilikçi teknolojilerin desteklenmesi — modüler ve 3D baskılı konutlar gibi yeni malzemelerin, tasarımların ve inşaat yöntemlerinin tanıtılması, maliyetlerin azaltılmasına ve evlerin inşasının hızlandırılmasına yardımcı olabilir.
5. Ulaşım altyapısının geliştirilmesi ve yerelleşme — büyük şehirler ile çevre bölgeler arasındaki ulaşım bağlantılarının iyileştirilmesi ve bölgesel merkezlerin gelişiminin desteklenmesi, megakentlerdeki konut piyasasına yönelik baskıyı azaltabilir.

Ancak hükümetin aktif müdahalesiyle bile Alman konut piyasasında dengenin yeniden sağlanması birkaç yıl alabilir. O zamana kadar milyonlarca Alman, uygun fiyatlı konut sıkıntısıyla karşı karşıya kalmaya devam edecek ve bu durum önümüzdeki yıllarda ülkenin karşı karşıya kalacağı temel sosyoekonomik zorluklardan biri haline gelebilir.

Sonuç olarak şunu belirtiyoruz:

• Almanya'daki konut krizi endişe verici boyutlara ulaştı ve gerçek bir felakete dönüşme tehlikesi taşıyor. Özellikle büyük kentlerde uygun fiyatlı konut sıkıntısı kritik noktaya ulaşmış, bu durum fiyatların yükselmesine, toplumsal eşitsizliğe ve toplumda gerginliğe yol açmıştır. Krizin nedenleri karmaşıktır ve inşaat oranlarındaki düşüş, malzeme ve işçilik maliyetlerinin artması, yüksek faiz oranları, bürokratik engeller, arazi sıkıntısı ve genel ekonomik durgunluk gibi nedenleri içerir. Sorunun çözümü, hükümetin konut inşaatını teşvik etmek, konut satın alınabilirliğini artırmak ve sektördeki inovasyonu desteklemek amacıyla kararlı adımlar atmasını gerektirecek.
• Almanya'nın deneyimi, gayrimenkul piyasasında benzer sorunlarla karşılaşan diğer ülkeler için ders niteliğinde olabilir. Ortaya çıkan sorunların erken tespiti ve çözümü, konut inşaatına yatırım yapılması, inovasyona destek verilmesi ve toplumun sosyal açıdan savunmasız kesimlerine yönelik bakım sağlanması, bir konut krizinin önlenmesine veya sonuçlarının hafifletilmesine yardımcı olacak temel faktörlerdir. Almanya'nın bu zorlukla başa çıkıp çıkamayacağını ve gayrimenkul piyasasında dengeyi sağlayıp sağlayamayacağını gelecek gösterecek. Ancak kesin olan bir şey var: Sorunun boyutunu görmezden gelmek veya küçümsemek, hem ekonomi hem de toplumun tamamı açısından felaket sonuçlara yol açabilir. Bu nedenle çok geç olmadan harekete geçmemiz gerekiyor.