Испания - ограничения для иностранных покупателей недвижимости

Новые ограничения для иностранных покупателей недвижимости в Испании — что нужно знать

За последние годы стоимость жилой недвижимости в Испании ощутимо выросла. Только за минувшую пятилетку цены поднялись на 27%, а арендные ставки и вовсе побили рекорды. Сильнее всего выросли цены на недвижимость в курортных регионах и крупных городах Испании. Только за 2022 год стоимость жилья увеличилась: на Балеарских островах – на 14,7%, в Малаге – на 13,9%, в Аликанте – на 12,5%, в Мадриде – на 10,3%, в Барселоне – на 9,7%. При этом средняя стоимость квадратного метра в новостройках по всей стране достигла 2472 евро, а на вторичном рынке – 1995 евро. Особенно сильный рост наблюдался в регионах, популярных у иностранных инвесторов – на Балеарских и Канарских островах, в Валенсии и Каталонии. Из-за этого жилье становится все менее доступным для самих испанцев.

В обществе зреет недовольство, люди требуют от властей решительных действий. И правительство готово на них пойти, ограничив приток иностранных денег в сферу недвижимости. Власти страны всерьез озаботились проблемой доступности жилья для местного населения и решили ограничить возможности иностранных покупателей, прежде всего – из стран, не входящих в Евросоюз. Так премьер-министр Педро Санчес уже анонсировал комплекс мер, призванных охладить пыл зарубежных инвесторов:

1. Нерезидентам из стран вне Евросоюза существенно повысят налоги – вплоть до 100% от стоимости приобретаемых объектов.
2. Иностранцам могут запретить покупать недвижимость без проживания в Испании в течение определенного срока (так называемый ценз оседлости).
3. С 2025 года будет отменена популярная программа «золотых виз», позволявшая получить ВНЖ за инвестиции в недвижимость от 500 000 евро. Власти сочли, что она лишь способствовала спекуляциям и росту цен.

Как изменения отразятся на рынке

• По данным Центробанка Испании, только за 2022 год нерезиденты вложили в местную недвижимость 9,24 млрд евро. Это на 41% больше, чем годом ранее. При этом основной приток средств обеспечили покупатели из стран вне Евросоюза: Великобритания – 1,06 млрд евро, США – 886 млн евро, Китай – 476 млн евро, Норвегия – 402 млн евро, Россия – 344 млн евро. Суммарно на долю нерезидентов пришлось почти 13% всех сделок с жильем в Испании за прошлый год. Следствием вводимых изменений может стать снижение притока зарубежных инвестиций в испанскую недвижимость. А это, в свою очередь, негативно скажется на строительном секторе и смежных отраслях экономики. С другой стороны, сами испанцы получат больше возможностей приобрести собственное жилье, что должно снизить социальную напряженность.
• Эксперты расходятся в оценках последствий грядущей реформы. С одной стороны, владельцы уже купленной недвижимости не пострадают – их сделки признают легитимными. Но вот новых иностранных покупателей станет гораздо меньше из-за роста налогов и необходимости подтверждать свое проживание в стране. Представители испанского рынка недвижимости по-разному оценивают инициативу властей. Вот что говорят эксперты:

1. «Рынок ждет небольшая турбулентность, но паниковать не стоит. У Испании огромный потенциал, поэтому мы быстро адаптируемся к новым реалиям. Да, иностранных денег станет меньше, но зато вырастет внутренний спрос». (Мануэль Гарсия, руководитель агентства недвижимости)
2. «Резкий обвал цен маловероятен. Экономика на подъеме, ипотека дешевая, безработица сокращается. А значит, у местных жителей будет больше возможностей покупать жилье, что поддержит рынок». (Анна Торрес, независимый аналитик рынка недвижимости)
3. «Новые ограничения для иностранцев могут спровоцировать временную просадку цен на 10-15%. Но в целом рынок сохранит устойчивость, поскольку Испания была и остается одной из самых привлекательных стран для покупки жилья в Европе». (Хавьер Мартинес, президент Национальной федерации ассоциаций по недвижимости)

Большинство специалистов сходятся во мнении, что испанская недвижимость адаптируется к переменам и сохранит инвестиционную привлекательность. Но краткосрочное снижение цен и активности иностранных покупателей весьма вероятно.

Подведя итог сказанному, хочется отметить, что Испания решилась на серьезный шаг – ограничить доступ нерезидентов на рынок жилья. Это продиктовано желанием сделать недвижимость более доступной для местного населения на фоне стремительного роста цен. Насколько эффективными окажутся предложенные меры – покажет время. Но уже сейчас очевидно, что они существенно усложнят жизнь иностранным инвесторам, особенно из стран за пределами Евросоюза. Повышение налогов, требования по срокам проживания, отмена «золотых виз» – все это снизит привлекательность испанского рынка в их глазах. В то же время, у самих испанцев появится больше шансов обзавестись собственным жильем. А значит, может улучшиться социальный климат и вырасти благосостояние населения.

Каким бы ни был результат реформы, одно можно сказать наверняка – испанский рынок недвижимости ждут большие перемены. И к ним нужно быть готовыми как местным жителям, так и иностранным инвесторам, рассматривающим Испанию для покупки жилья. Следите за новостями, чтобы быть в курсе изменений на рынке недвижимости Испании и принимать взвешенные решения о покупке жилья.