İspanya - Yabancı Emlak Alıcıları İçin Kısıtlamalar

İspanya'da yabancı mülk alıcıları için yeni kısıtlamalar — bilmeniz gerekenler

İspanya'da konut fiyatları son yıllarda önemli ölçüde arttı. Sadece son beş yılda fiyatlar yüzde 27 arttı, kira bedelleri rekor kırdı. İspanya'da konut fiyatları en çok tatil beldeleri ve büyük şehirlerde arttı. Sadece 2022 yılında konut fiyatları arttı: Balear Adaları'nda — %14,7, Malaga'da — %13,9, Alicante'de — %12,5, Madrid'de — %10,3, Barselona'da — %9,7. Aynı zamanda ülke genelinde yeni binalarda metrekare başına ortalama maliyet 2 bin 472 avroya, ikincil piyasada ise 1 bin 995 avroya ulaştı. Özellikle yabancı yatırımcıların ilgi gösterdiği Balear ve Kanarya Adaları, Valensiya ve Katalonya bölgelerinde güçlü büyüme görüldü. Bu nedenle İspanyollar için konut giderek daha az karşılanabilir hale geliyor.

Toplumda hoşnutsuzluk artıyor ve insanlar yetkililerden kararlı adımlar atılmasını talep ediyor. Hükümet de gayrimenkul sektörüne yabancı para girişini sınırlandırarak bu taleplere uymaya hazır. Ülke yetkilileri, yerel halkın konut satın alabilmesi konusunda ciddi endişe duyuyor ve başta Avrupa Birliği dışındaki ülkeler olmak üzere yabancı alıcılara yönelik fırsatları sınırlamaya karar verdi. Başbakan Pedro Sanchez, yabancı yatırımcıların heyecanını yatıştırmayı amaçlayan bir dizi önlemi daha önce açıklamıştı:

1. Avrupa Birliği dışındaki ülkelerden gelen yabancı uyruklular, satın aldıkları gayrimenkulün değerinin %100'üne kadar varan önemli oranda daha yüksek vergilerle karşı karşıya kalacaklar.
2. Yabancıların İspanya'da belirli bir süre ikamet etmeden (ikamet şartı olarak adlandırılır) mülk satın almaları yasaklanabilir.
3. En az 500 bin avro değerinde gayrimenkule yatırım yaparak oturma izni alma imkânı sağlayan popüler «altın vize» programı 2025'ten itibaren kaldırılacak. Yetkililer bunun sadece spekülasyona ve fiyatların artmasına yol açtığını düşünüyor.

Değişiklikler piyasayı nasıl etkileyecek?

• İspanya Merkez Bankası'na göre, sadece 2022 yılında, yerleşik olmayanlar yerel gayrimenkullere 9,24 milyar avro yatırım yaptı. Bu rakam bir önceki yıla göre yüzde 41 daha fazla. Aynı zamanda, fon girişinin büyük kısmı Avrupa Birliği dışındaki ülkelerden gelen alıcılardan sağlandı: İngiltere — 1,06 milyar avro, ABD — 886 milyon avro, Çin — 476 milyon avro, Norveç — 402 milyon avro, Rusya — 344 milyon avro. Toplamda, geçen yıl İspanya'da gerçekleşen tüm konut işlemlerinin yaklaşık yüzde 13'ü yerleşik olmayanlara aitti. Getirilen değişikliklerin sonuçlarından biri de İspanya'daki gayrimenkul sektörüne gelen yabancı yatırımın azalması olabilir. Bu da inşaat sektörünü ve ekonominin ilgili sektörlerini olumsuz etkileyecektir. Öte yandan İspanyolların kendi evlerini satın alma konusunda daha fazla fırsata sahip olmaları, toplumsal gerginliği azaltacaktır.
• Uzmanlar, yaklaşan reformun sonuçları konusunda fikir ayrılığına düşüyor. Bir yandan da halihazırda satın alınmış gayrimenkullerin sahipleri mağdur olmayacak, yaptıkları işlemler meşru sayılacak. Ancak artan vergiler ve ülkede ikamet ettiklerini teyit etme zorunluluğu nedeniyle yeni yabancı alıcıların sayısı çok daha az olacak. İspanya gayrimenkul piyasası temsilcileri, yetkililerin girişimi hakkında farklı görüşlere sahip. İşte uzmanların görüşleri:

1. «Piyasa biraz türbülans bekliyor, ancak paniğe gerek yok. İspanya'nın büyük bir potansiyeli var, bu nedenle yeni gerçeklere hızla uyum sağlıyoruz. Evet, daha az yabancı para olacak, ancak iç talep artacak.» (Manuel Garcia, Emlak Ajansı Yöneticisi)
2. «Fiyatlarda keskin bir düşüş olası değil. Ekonomi canlanıyor, ipotekler ucuz, işsizlik azalıyor. Bu, yerel sakinlerin konut satın almak için daha fazla fırsata sahip olacağı anlamına geliyor ve bu da piyasayı destekleyecek.» (Anna Torres, bağımsız gayrimenkul analisti)
3. «Yabancılar için yeni kısıtlamalar fiyatlarda geçici %10-15'lik bir düşüşe neden olabilir. Ancak genel olarak piyasa istikrarlı kalacak, çünkü İspanya Avrupa'da ev satın almak için en cazip ülkelerden biri oldu ve olmaya devam ediyor.» (Javier Martinez, Ulusal Emlak Dernekleri Federasyonu Başkanı)

Çoğu uzman, İspanya'daki gayrimenkul sektörünün değişime uyum sağlayacağı ve yatırım açısından cazip kalmaya devam edeceği konusunda hemfikir. Ancak kısa vadede fiyatlarda düşüş ve yabancı alıcı aktivitesinin yaşanması çok olası.

Özetle, İspanya'nın ciddi bir adım atmaya karar verdiğini, yerleşik olmayanların konut piyasasına erişimini sınırlamaya karar verdiğini belirtmek isterim. Bu, hızla artan fiyatlar karşısında yerel halkın gayrimenkule daha kolay erişebilmesini sağlama isteğinden kaynaklanıyor. Önerilen tedbirlerin ne kadar etkili olacağını zaman gösterecek. Ancak bunların özellikle Avrupa Birliği dışındaki ülkelerden gelen yabancı yatırımcıların hayatını önemli ölçüde zorlaştıracağı şimdiden belli. Vergi artışları, ikamet zorunluluğu, “altın vize”nin kaldırılması; bunların hepsi İspanyol pazarının onların gözündeki cazibesini azaltacak. Aynı zamanda İspanyolların kendi konutlarına sahip olma şansları da artacak. Bu, toplumsal iklimin iyileşebileceği ve toplumun refahının artabileceği anlamına geliyor.

Reformun sonucu ne olursa olsun, kesin olan bir şey var: İspanya emlak piyasası büyük değişikliklere uğrayacak. Ve İspanya'da ev satın almayı düşünen hem yerli halkın hem de yabancı yatırımcıların bunlara hazırlıklı olması gerekiyor. Ev satın alma konusunda bilinçli kararlar alabilmeniz için İspanyol emlak piyasasındaki son gelişmelerden haberdar olun.