Швейцарская недвижимость - рост цен и дефицит предложения

От Альп до Цюриха — как рынок жилья раскалывает Швейцарию

• Рынок недвижимости Швейцарии демонстрирует значительную неоднородность в зависимости от региона. Стоимость жилья в крупных городах, таких как Цюрих, Женева или Базель, заметно опережает цены в сельских или менее урбанизированных областях. Причины регионального разрыва кроются в устойчивом экономическом росте, высоком уровне трудовой занятости и развитой инфраструктуре крупных городов. Цюрих, как финансовый центр страны, продолжает наращивать стоимость недвижимости, тогда как регионы с меньшим экономическим потенциалом отстают в этом отношении. В первом квартале 2024 года наблюдался рост цен на частные дома на 5,5%, при этом сильнее всего дорожали объекты премиум-класса. В то же время цены в альпийских районах остаются относительно стабильными, привлекая преимущественно туристов и иностранных покупателей, но оставаясь малодоступными для местных семей. Такая ситуация усугубляет региональное неравенство, концентрируя богатство в крупных городах и создавая барьеры для развития менее привлекательных с экономической точки зрения областей.
• Помимо региональных различий, социальное неравенство усиливается и на уровне индивидуального доступа к недвижимости. Для среднего класса, молодежи и тех, кто впервые планирует стать владельцем жилья, покупка становится все более сложной задачей. В среднем швейцарцы приобретают собственную недвижимость на 14-17 лет позже, чем жители соседних европейских стран, таких как Германия и Франция. Главным препятствием выступает строгая финансовая доступность. Покупатели должны вложить не менее 20% стоимости недвижимости из собственных сбережений и соответствовать жестким требованиям банков по доходу. Если в 1990-х годах, при ипотечных ставках 7-8%, покупка была доступна даже с одной зарплаты на семью, то сегодня, объединив две зарплаты, многие семьи по-прежнему не могут позволить себе жилье из-за роста цен и высоких требований. Такая ситуация создает существенные барьеры для вхождения на рынок недвижимости, особенно для молодого поколения. Необходимость накопления значительной суммы собственных средств и соответствия строгим финансовым критериям откладывает покупку жилья на более поздний возраст, что в свою очередь влияет на другие аспекты жизни, такие как создание семьи и планирование будущего.
• Свою роль в швейцарском рынке недвижимости играют и иностранные граждане. Экспаты с видом на жительство категории C обладают практически теми же правами, что и граждане страны, что позволяет им активно приобретать жилье. В то же время лица с видом на жительство категории B ограничены исключительно покупкой объектов первичного жилья. Хотя такие ограничения призваны защищать интересы местного населения, они также повышают напряжение среди жителей, конкурирующих за ограниченные ресурсы. Приток иностранного капитала и спрос со стороны экспатов способствуют росту цен, особенно в привлекательных для иностранцев регионах, таких как Женева, Цюрих или берега Женевского озера.
• В сложившейся ситуации на рынке недвижимости, аренда служит  альтернативой  владению. Высокая стоимость недвижимости вынуждает более 60% жителей Швейцарии предпочитать аренду жилья вместо покупки. Однако и арендные ставки демонстрируют рост: в 2024 году они увеличились в среднем на 4% по сравнению с предыдущим годом, а спрос на рынке аренды достиг допандемийного уровня. Несмотря на это, арендный рынок в Швейцарии остается достаточно сбалансированным. Новые проекты компенсируют спрос, а в городах даже наблюдается ускоренное строительство многоквартирных домов. Это создает возможности для более доступного жилья, особенно для молодых семей и студентов, которые пока не могут позволить себе покупку собственной недвижимости.

Структура рынка — элитное жилье и массовый спрос

Элитный сегмент формирует около 15% общего швейцарского рынка недвижимости, тогда как более 85% приходится на существующие объекты, такие как квартиры и частные дома. Особенно дорогое жилье в Цюрихе, Женеве или на берегах Женевского озера пользуется повышенным спросом среди иностранных покупателей и инвесторов. В то же время массовое жилье продолжает дорожать более медленными темпами, оставаясь востребованным среди местных жителей. Такая структура рынка отражает не только экономическое, но и социальное расслоение общества.

Экономические прогнозы — что ожидает рынок

• Аналитики прогнозируют продолжение роста цен на жилье в ближайшие годы. Снижение ключевой процентной ставки Швейцарским национальным банком в марте 2024 года окажет позитивное влияние на рынок, хотя эффект проявится не сразу. Ожидается, что в течение 2025 года стоимость объектов может увеличиться еще на 3-4%.
• Кроме того, существует вероятность дополнительного роста спроса из-за изменений в ипотечном регулировании, направленных на увеличение доступности кредитов. Однако такие меры вряд ли смогут полностью устранить существующее неравенство на рынке. Скорее всего, разрыв между элитным и массовым сегментами продолжит увеличиваться, а доступность жилья для среднего класса и молодежи будет оставаться под давлением.
• Еще одним фактором, который может повлиять на рынок недвижимости Швейцарии, является общая экономическая ситуация в стране и мире. Любые потрясения, такие как рецессия или геополитическая нестабильность, способны охладить спрос и замедлить рост цен. Однако в долгосрочной перспективе швейцарский рынок жилья, вероятно, сохранит свою привлекательность для инвесторов благодаря стабильности экономики и надежности правовой системы страны.

Инновации и устойчивое развитие

• В условиях растущего спроса и ограниченного предложения рынок недвижимости Швейцарии сталкивается с необходимостью внедрения инновационных решений и ориентации на устойчивое развитие. Одним из перспективных направлений является строительство энергоэффективного и экологичного жилья, отвечающего современным стандартам качества жизни. Такие проекты не только способствуют снижению воздействия на окружающую среду, но и могут предложить более доступные варианты для покупателей и арендаторов. Использование передовых технологий, оптимизация планировок и применение «умных» систем управления зданиями позволяют создавать функциональное и комфортное жилье в рамках ограниченных бюджетов.
• Кроме того, развитие инфраструктуры и транспортной доступности может помочь сбалансировать региональные различия и сделать менее популярные районы более привлекательными для жизни и инвестиций. Государственная поддержка таких инициатив, а также сотрудничество между частным сектором, научными институтами и общественными организациями будут играть ключевую роль в обеспечении устойчивого развития рынка недвижимости Швейцарии.

В заключение можно сказать, что рынок недвижимости Швейцарии находится на переломном этапе своего развития. Растущее неравенство и давление на доступность жилья требуют решительных действий со стороны всех участников рынка. Только при условии совместных усилий и ориентации на долгосрочные интересы общества можно обеспечить стабильное и устойчивое будущее для швейцарского рынка жилья. Несмотря на существующие проблемы, швейцарский рынок жилья остается одним из самых стабильных и привлекательных в мире. Уникальное сочетание высокого качества жизни, надежной правовой системы и экономической устойчивости делает недвижимость в Швейцарии ценным активом для инвесторов и желанной целью для многих покупателей. Для тех, кто рассматривает возможность покупки или аренды жилья в Швейцарии, текущая ситуация на рынке может быть сложной и требовать тщательного анализа. Однако при наличии четкой стратегии, реалистичных ожиданий и готовности к долгосрочным инвестициям, недвижимость в этой стране по-прежнему остается надежным и перспективным вложением средств.