İsviçre Gayrimenkulü - Yükselen Fiyatlar ve Arz Sıkıntısı

Alplerden Zürih'e: Konut Piyasası İsviçre'yi Nasıl Bölünüyor?

• İsviçre emlak piyasası bölgelere bağlı olarak önemli bir çeşitlilik göstermektedir. Zürih, Cenevre veya Basel gibi büyük şehirlerdeki konut fiyatları, kırsal veya daha az kentsel alanlara göre önemli ölçüde daha yüksektir. Bölgesel farkın nedenleri arasında büyük şehirlerin istikrarlı ekonomik büyüme, yüksek istihdam oranları ve gelişmiş altyapıları yer alıyor. Ülkenin finans merkezi olan Zürih'te konut değerleri artmaya devam ederken, ekonomik potansiyeli düşük bölgeler bu konuda geride kalıyor. 2024 yılının ilk çeyreğinde özel konut fiyatlarında yüzde 5,5'lik bir artış yaşanırken, en büyük fiyat artışı premium sınıf konutlarda yaşandı. Aynı zamanda, Alp bölgelerindeki fiyatlar nispeten istikrarlı seyrediyor, çoğunlukla turistleri ve yabancı alıcıları çekiyor, ancak yerel aileler için karşılanamaz durumda. Bu durum, zenginliğin büyük şehirlerde yoğunlaşmasına ve ekonomik açıdan daha az cazip bölgelerde kalkınmanın önünde engeller oluşmasına yol açarak bölgesel eşitsizliği daha da derinleştiriyor.
• Bölgesel farklılıkların yanı sıra, bireysel gayrimenkule erişim düzeyinde de toplumsal eşitsizlik artıyor. Orta sınıf, gençler ve ilk kez ev sahibi olanlar için ev satın almak giderek daha zorlu bir görev haline geliyor. İsviçreliler, Almanya ve Fransa gibi komşu Avrupa ülkelerindeki vatandaşlardan ortalama 14-17 yıl daha geç kendi mülklerini satın alıyorlar. En büyük engel ise finansal erişilebilirliğin kısıtlı olması. Alıcıların, mülkün değerinin en az yüzde 20'sini kendi birikimlerinden yatırmaları ve bankaların sıkı gelir şartlarını karşılamaları gerekiyor. 1990'lı yıllarda yüzde 7-8'lik konut kredisi faiz oranlarıyla bir aileye tek maaşla bile ev alınabiliyorken, bugün iki maaşın bir araya gelmesiyle artan fiyatlar ve yüksek talep nedeniyle birçok aile hala konut sahibi olamıyor. Bu durum özellikle genç nesil için gayrimenkul piyasasına girişte önemli engeller yaratıyor. Önemli miktarda sermaye biriktirme ve sıkı finansal kriterleri karşılama ihtiyacı, ev sahibi olmayı hayatın ilerleyen dönemlerine kadar geciktiriyor ve bu da aile kurma ve gelecek için plan yapma gibi hayatın diğer yönlerini etkiliyor.
• İsviçre gayrimenkul piyasasında yabancı uyrukluların da önemli bir rolü bulunmaktadır. Kategori C oturma iznine sahip gurbetçiler, ülke vatandaşlarıyla hemen hemen aynı haklara sahip olup, bu sayede aktif olarak konut satın alma imkânına sahip oluyorlar. Aynı zamanda B kategorisi oturma iznine sahip olan kişilerin sadece birincil konut satın alma hakkı bulunmaktadır. Bu tür kısıtlamalar yerel toplulukların çıkarlarını korumayı amaçlasa da, sınırlı kaynaklar için rekabet eden sakinler arasında gerginliği de artırıyor. Yabancı sermayenin akını ve gurbetçilerin talebi, özellikle Cenevre, Zürih ve Cenevre Gölü kıyıları gibi yabancılara cazip gelen bölgelerde fiyatları artırıyor.
• Gayrimenkul piyasasının içinde bulunduğu mevcut durumda, kiralama, mülkiyete alternatif olarak karşımıza çıkıyor. Yüksek emlak fiyatları, İsviçrelilerin yüzde 60'ından fazlasının ev satın almak yerine kiralamayı tercih etmesine neden oluyor. Ancak kira bedellerinde de artış görülüyor: 2024 yılında bir önceki yıla göre ortalama yüzde 4 artış yaşandı ve kira piyasasındaki talep pandemi öncesi seviyelere ulaştı. Buna rağmen İsviçre'deki kiralama pazarı oldukça dengeli kalmaya devam ediyor. Yeni projeler talebi karşılıyor ve şehirlerde apartman inşaatı bile hızlanıyor. Bu durum, özellikle henüz kendi evlerini satın alabilecek maddi güce sahip olmayan genç aileler ve öğrenciler için daha uygun fiyatlı konut fırsatları yaratıyor.

Pazar yapısı — lüks konut ve kitle talebi

Lüks segment, İsviçre'deki toplam gayrimenkul pazarının yaklaşık %15'ini oluştururken, %85'inden fazlasını apartman daireleri ve özel evler gibi mevcut mülkler oluşturuyor. Özellikle Zürih, Cenevre ve Cenevre Gölü kıyısındaki pahalı konutlar, yabancı alıcılar ve yatırımcılar arasında büyük talep görüyor. Aynı zamanda, toplu konut fiyatları yerel halk arasında talep görmeye devam ederek daha yavaş bir tempoda artmaya devam ediyor. Bu piyasa yapısı sadece ekonomik yapıyı değil aynı zamanda toplumun sosyal tabakalaşmasını da yansıtır.

Ekonomik Tahminler — Piyasanın Beklentisi

• Analistler önümüzdeki yıllarda konut fiyatlarında artışın devam edeceğini öngörüyor. İsviçre Merkez Bankası'nın Mart 2024'te temel faiz oranlarını düşürmesi piyasalarda olumlu bir etki yaratacak, ancak etkisi hemen olmayacak. 2025 yılında gayrimenkul değerlerinin yüzde 3-4 daha artması bekleniyor.
• Ayrıca, krediye erişimin artırılması amacıyla ipotek düzenlemelerinde yapılan değişiklikler nedeniyle talebin daha da artma potansiyeli bulunuyor. Ancak bu tür önlemlerin piyasadaki mevcut eşitsizlikleri tamamen ortadan kaldırması pek mümkün görünmüyor. Lüks ve kitle segmentleri arasındaki uçurumun daha da genişlemesi muhtemel ve orta sınıf ile gençler için konut satın alma imkânı baskı altında kalmaya devam edecek.
• İsviçre gayrimenkul piyasasını etkileyebilecek bir diğer faktör ise ülkedeki ve dünyadaki genel ekonomik durumdur. Durgunluk veya jeopolitik istikrarsızlık gibi herhangi bir şok, talebi soğutup fiyat artışını yavaşlatabilir. Ancak uzun vadede, ekonominin istikrarı ve ülkenin hukuk sisteminin güvenilirliği nedeniyle İsviçre konut piyasasının yatırımcılar için cazip kalmaya devam etmesi muhtemeldir.

Yenilik ve Sürdürülebilir Kalkınma

• Artan talep ve sınırlı arz karşısında İsviçre gayrimenkul piyasası, yenilikçi çözümler uygulama ve sürdürülebilir kalkınmaya odaklanma ihtiyacıyla karşı karşıyadır. Gelecek vaat eden alanlardan biri de çağdaş yaşam standartlarına uygun, enerji verimliliği yüksek ve çevre dostu konutların inşa edilmesidir. Bu tür projeler yalnızca çevresel etkiyi azaltmaya yardımcı olmakla kalmıyor, aynı zamanda alıcılar ve kiracılar için daha uygun fiyatlı seçenekler de sunabiliyor. İleri teknolojilerin kullanımı, yerleşim planlarının optimizasyonu ve “akıllı” bina yönetim sistemlerinin kullanımı, kısıtlı bütçeler dahilinde işlevsel ve konforlu konutların yaratılmasını mümkün kılıyor.
• Ayrıca, altyapı ve ulaşım erişilebilirliğinin geliştirilmesi, bölgesel farklılıkların dengelenmesine ve daha az popüler bölgelerin yaşam ve yatırım için daha cazip hale getirilmesine yardımcı olabilir. Bu tür girişimlere yönelik hükümet desteği ve özel sektör, araştırma enstitüleri ve kamu kuruluşları arasındaki işbirliği, İsviçre gayrimenkul piyasasının sürdürülebilir kalkınmasının sağlanmasında önemli rol oynayacaktır.

Sonuç olarak İsviçre gayrimenkul piyasasının gelişiminde bir dönüm noktasında olduğu söylenebilir. Artan eşitsizlik ve konut satın alınabilirliği üzerindeki baskı, piyasa katılımcılarının tümünün kararlı adımlar atmasını gerektiriyor. İsviçre konut piyasasının istikrarlı ve sürdürülebilir geleceği ancak ortak çabalarla ve toplumun uzun vadeli çıkarlarına odaklanılarak sağlanabilir. Mevcut sorunlara rağmen İsviçre konut piyasası dünyanın en istikrarlı ve cazip piyasalarından biri olmaya devam ediyor. Yüksek yaşam kalitesi, güvenilir hukuk sistemi ve ekonomik istikrarın eşsiz birleşimi, İsviçre'deki gayrimenkulü yatırımcılar için değerli bir varlık ve birçok alıcı için arzu edilen bir hedef haline getiriyor. İsviçre'de ev satın almayı veya kiralamayı düşünenler için mevcut piyasa durumu karmaşık olabilir ve dikkatli bir analiz gerektirebilir. Ancak net bir strateji, gerçekçi beklentiler ve uzun vadeli yatırım yapma isteği ile ülkemizde gayrimenkul güvenilir ve gelecek vaat eden bir yatırım olmaya devam ediyor.