AB'de konut fiyatları rekor seviyelere ulaştı

AB'de emlak fiyatlarında rekor artış — 2025'e yönelik trend analizi ve tahminler

Avrupa Birliği'ndeki konut piyasası, emlak ve kira fiyatlarının son yılların rekorlarını kırdığı, benzeri görülmemiş bir patlama yaşıyor. Eurostat'ın son verilerine göre, AB'de konut fiyatlarının ortalama değeri 2024'te bir önceki yıla göre yüzde 4,9 artarken, kiralar yüzde 3,2 arttı. Uzmanlar bu eğilimi, yüksek talep, düşük faiz oranları ve piyasadaki sınırlı arz gibi faktörlerin birleşimine bağlıyor.

• AB'de emlak fiyatlarındaki artış yeni bir olgu değil, uzun zamandır devam eden bir eğilimin devamıdır. Bölgedeki ortalama konut fiyatı 2010-2024 yılları arasında etkileyici bir şekilde %55,4 oranında arttı. Ancak büyüme oranları ülkeden ülkeye önemli ölçüde farklılık göstermektedir. Gayrimenkul fiyatlarında artış bakımından mutlak liderler şunlar oldu: Macaristan: 2010'dan bu yana %230, Estonya: aynı dönemde %228, Litvanya: %181. Uzmanlar, söz konusu ülkelerde fiyatlarda görülen bu belirgin artışı, ekonominin hızla gelişmesine ve gayrimenkul sektörüne yabancı yatırımın gelmesine bağlıyor. Ancak spektrumun diğer ucunda, fiyatlarda çok az artış veya düşüş yaşayan ülkeler var: Kıbrıs'ta konut fiyatları 2010'dan bu yana hemen hemen hiç değişmedi, aynı dönemde İtalya'da ise fiyatlar %4 düştü; negatif dinamiklere sahip tek AB ülkesi İtalya.
• Kiralar konut fiyatlarıyla paralel şekilde artıyor. AB'de kiralar 2024 yılında bir önceki yıla göre %3,2 artarak uzun vadeli bir eğilimin devamını sağladı. Bölgedeki ortalama kira fiyatları 2010 yılından bu yana %26 oranında arttı.  Bu rakamlar sadece konut satın alma pazarında değil, aynı zamanda kiralık mülk segmentinde de yüksek hareketliliğin olduğunu ortaya koyuyor. 2010 yılından bu yana kira bedellerinde en yüksek artış şu ülkelerde kaydedildi: Estonya %216, Litvanya %183, İrlanda ve Macaristan ise %100'ün üzerinde. Uzmanlar, kiralardaki artışın başlıca nedenlerinin, kiralık konuta olan talebin artması ve genel olarak gayrimenkul maliyetlerindeki artış olduğunu belirtiyor.
• Uzmanlar, AB'de konut ve kira fiyatlarındaki rekor artışın başlıca nedenlerini şöyle sıralıyor:

1. Arz-talep dengesizliği — AB ülkelerinin çoğunda, özellikle büyük şehirlerde, gayrimenkule olan talep arzı önemli ölçüde aşıyor. Bunun nedeni, yapılaşmaya açık arazilerin sınırlı olması ve kentleşmenin artmasıdır.
2. Düşük faiz oranları — İpotek imkanlarının bulunması ev satın alımlarını teşvik etti ve bu da fiyatların artmasına yol açtı.
3. Ekonomik istikrar — Çalkantılı bir 2022 yılının ardından, çoğu AB ülkesinde ekonomik durum iyileşti. Bu durum, özellikle uzun dönemli kiralık konut segmentine yönelik olmak üzere gayrimenkul sektörüne yatırım akışının artmasına katkıda bulundu.

• Gayrimenkul fiyatlarının dinamikleri bölgeden bölgeye önemli ölçüde değişmektedir. Hem konut hem de kira fiyatlarındaki artış oranlarında Baltık ülkeleri Estonya, Letonya ve Litvanya başı çekiyor. Uzmanlar, bunun nedenini söz konusu ülkelerdeki hızlı ekonomik gelişmeye, yatırım akışına ve gayrimenkule olan talebin artmasına bağlıyor. Aynı zamanda bazı Batı Avrupa ülkeleri 2024'ün ikinci yarısında soğuyan bir pazarla karşı karşıya. Örneğin Fransa, Lüksemburg ve Finlandiya'da konut fiyatları dördüncü çeyrekte düştü. Düşüş özellikle Lüksemburg'da belirginleşti ve yüzde 8,3'lük düşüşle AB ülkeleri arasında rekor kırıldı. Analistler bu eğilimi, lüks gayrimenkule olan talebin azalmasına ve ekonomik büyümenin yavaşlamasına bağlıyor.

2025 Tahminleri — Yavaşlama var ama durma yok

Çoğu uzman, 2025 yılında AB'de emlak fiyatlarının artmaya devam edeceği, ancak bunun daha ılımlı bir hızda olacağı konusunda hemfikir. Bunun başlıca nedenleri arasında, pazarın bazı segmentlerde giderek doyması ve talebin ilk istikrar belirtilerinin görülmesi yer alıyor. Ancak durum ülkeden ülkeye önemli ölçüde değişecektir. Macaristan, Polonya veya Çek Cumhuriyeti gibi hızlı büyüyen ekonomilere sahip ülkelerde, analistler talebin devam etmesi ve gayrimenkul sektörüne yatırım yapılması nedeniyle yüksek fiyat artış oranlarının devam edeceğini öngörüyor. Aynı zamanda Fransa veya Almanya gibi bazı Batı Avrupa ülkelerinde nüfusun alım gücünün azalması ve premium segmentin doygunluğa ulaşması nedeniyle pazarda daha fazla yavaşlama yaşanması da olası. Genel olarak, beklenen yavaşlamaya rağmen, AB gayrimenkul piyasası 2025 yılında aktif ve yatırımcılar için cazip olmaya devam edecektir. Temel faktörler, belirli ülkelerdeki ekonomik durum, ipotek kredilerinin mevcudiyeti ve farklı pazar segmentlerindeki arz-talep dengesi olacaktır.

Yukarıdakilere dayanarak, Avrupa Birliği gayrimenkul piyasasının 2024 yılında konut ve kira fiyatlarında uzun vadeli bir eğilimin devamı niteliğinde rekor bir artış gösterdiği sonucuna varılabilir. AB'de ortalama konut fiyatı bir önceki yıla göre yüzde 4,9 artarken, kiralar yüzde 3,2 arttı.
Emlak fiyatlarındaki artışın arkasındaki temel etkenler, özellikle büyük şehirlerde yüksek talep, düşük ipotek faiz oranları ve sınırlı arz oldu. Uzmanlar, 2025 yılında AB'de konut ve kira fiyatlarındaki artışın devam edeceğini ancak pazarın giderek doygunlaşması nedeniyle daha ılımlı bir hızda olacağını öngörüyor. Ancak ekonomik koşullara ve arz-talep dengesine bağlı olarak durum ülkeden ülkeye önemli ölçüde değişecektir. Uzun vadede AB gayrimenkul piyasası yatırımcılar için cazip olmaya devam edecek, ancak dinamikleri büyük ölçüde bölgedeki ve dünyadaki genel ekonomik duruma bağlı olacak.