Macaristan - Emlak Piyasası Felaketin Eşiğinde

Macaristan yeni kısıtlamalar nedeniyle emlak piyasası krizinin eşiğinde

Macaristan gayrimenkul piyasası önemli değişimler geçiriyor. Ülke hükümeti, fiyatlardaki keskin artışlar ve yerel halk arasında artan hoşnutsuzluk nedeniyle yabancıların konut satın almasına kısıtlamalar getirmeyi düşünüyor. Bu girişimin arkasında ülkenin karşı karşıya olduğu ekonomik ve sosyal sorunlar da dahil olmak üzere bir dizi faktör yatıyor.

Gelecek değişikliklerin ön koşulları

• Macaristan son yıllarda ciddi bir sorunla karşı karşıya: Özellikle Budapeşte gibi büyük şehirlerde emlak fiyatları hızla arttı. Bu durum birçok Macarın kendi şehirlerinde konut kirasını karşılayamamasına neden oldu. Yeni daire ve konutların önemli bir kısmının yabancı yatırımcılar tarafından satın alınması, yerel halkın uygun fiyatlı konut bulma sıkıntısını daha da artırıyor.
• Göç ve nüfus azalması — Macarların daha iyi çalışma koşulları ve daha yüksek ücret arayışıyla göç etmesi. Örneğin Aralık 2024'te 120.000'den fazla Macar, komşu Avusturya'da resmi olarak çalışıyordu. Bu nüfus göçü bazı köy ve kasabaların boşalmasına, gayrimenkul piyasasında dengesizlik oluşmasına yol açıyor.
• Yabancı akını ve artan fiyatlar — Bazı şehir ve banliyöler hem Macarların hem de iş arayan yabancıların akınına uğruyor. Artan talep, emlak fiyatlarının fırlamasına ve birçok yerel halk için konut satın alınamaz hale gelmesine neden oluyor. Ayrıca bazı banliyö bölgelerinde su şebekesi gibi altyapılar, artan nüfusun ihtiyaçlarını karşılamakta zorlanıyor.

Yeni anayasa değişikliği — soruna çözüm

Başbakan Viktor Orbán, 22 Şubat 2025 tarihli konuşmasında, Macar yerleşim birimlerinin “öz savunma” ihtiyacına vurgu yaptı. Açıklama, yabancıların Macaristan'da gayrimenkul satın alma yetkisini önemli ölçüde sınırlayabilecek yeni bir anayasa değişikliği taslağının hazırlanmasına zemin oluşturdu.

Değişikliğin temel hükümleri:

1. Yerel meclislere, yerleşik olmayanların ve yabancıların girişini sınırlama yetkisi verilecek.
2. Büyük kentlerin banliyölerinde gayrimenkul satın alma veya yeni konut inşa etme yasağı olasılığı.
3. Düzenleme isteğe bağlı olacak ve toplulukların kısıtlamalar getirip getirmemeye kendilerinin karar vermesine olanak tanıyacak.

Değişiklik kabul edilirse Macaristan gayrimenkul piyasası için ciddi sonuçlar doğurabilir:

1. Yabancı yatırımın kısıtlanması — Yabancı alıcıların sayısındaki azalma, emlak fiyatlarının düşmesine ve yeni inşaat hızının yavaşlamasına yol açabilir.
2. Bölgesel farklılıklar — Kısıtlamaların öncelikle Budapeşte, Győr ve Debrecen çevresindeki banliyö bölgelerini etkilemesi bekleniyor. Bu durum, ülkenin farklı bölgelerinde gayrimenkul piyasasının eşitsiz gelişmesine yol açabilir.
3. Ekonomik büyümede potansiyel azalma — Yabancı yatırımın kısıtlanması, inşaat sektörü ve ilgili endüstrilerin ekonomik büyümenin önemli motorları olması nedeniyle ülke ekonomisini olumsuz etkileyebilir.
4. Yerel halk için konut edinme imkânının artırılması — Öte yandan, yabancı alıcılardan gelen rekabetin azaltılması, özellikle büyük şehirlerde ve banliyölerinde gayrimenkulün Macarlar için daha uygun fiyatlı olmasını sağlayabilir.

Macaristan gayrimenkul piyasasındaki mevcut durum

Planlanan kısıtlamalara rağmen Macaristan gayrimenkul yatırımı için hâlâ cazip bir yer olmaya devam ediyor:

1. Fiyat artışları — Son yedi yılda 100 m²'lik bir dairenin ortalama fiyatı 111.000 avrodan 260.000 avroya yükseldi. Bu durum yatırım ve kazanç açısından önemli bir potansiyele işaret ediyor.
2. İstikrarlı büyüme — Her çeyrekte konut emlak fiyatları ortalama %3,4 oranında büyüyor. Böyle bir istikrar, güvenilir ve öngörülebilir yatırım fırsatları arayan yatırımcıları cezbedebilir.
3. Yatırımcılar için cazibe — Macaristan, gayrimenkulde kalite, değer ve karlılık arasında iyi bir denge sunuyor. Bu durum ülkeyi uluslararası gayrimenkul yatırım pazarında rekabetçi kılıyor.

Macaristan'ın yabancı yatırımcılar açısından cazip hale gelmesini sağlayan etkenlerden biri de 2024 yılında başlatılan yatırım amaçlı oturma izni programıdır:

1. Minimum yatırım tutarı — Programa katılmak için en az 500.000 € tutarında konut yatırımı yapmanız gerekmektedir.
2. Oturma izninin geçerliliği — Alınan oturma izni 10 yıl süreyle geçerlidir ve uzatılabilir.
3. Avantajları — Program katılımcılarının oturma izni statülerini sürdürebilmeleri için Macaristan'da daimi ikamet etmeleri gerekmez.

Macaristan'da gayrimenkul satın alırken dikkate alınması gereken bir dizi vergi ve ücret bulunmaktadır:

1. Yeni binalarda KDV — Yeni bir mülk satın alırken %27 oranında katma değer vergisi alınır.
2. Emlak devir vergisi — İkincil gayrimenkul satın alındığında, alıcının gayrimenkulün değerinin %4'ü oranında vergi ödemesi gerekir.
3. Yıllık Emlak Vergisi — Bu vergi sadece turistik bölgelerde alınmakta olup metrekare başına 5-7 € arasındadır.
4. Kira Geliri Vergisi — Bir mülk kiraya verildiğinde, mal sahibinin elde ettiği gelirin %15'i oranında vergi ödemesi gerekir.
5. Satışta Sermaye Kazancı Vergisi — Bir gayrimenkul satıldığında, satış ve satın alma fiyatı arasındaki fark üzerinden %15 oranında vergi alınır. Ancak taşınmazın mülkiyet süresine bağlı olarak vergi matrahı azaltılabilir.

Mobil uygulamayı indirin!

Uygulamamızı yükleyin ve yurtdışında mülk aramak için ihtiyacınız olan tüm araçları akıllı telefonunuzda edinin! Mobil uygulama, kişisel hesabınıza hızlı bir şekilde erişmenizi, favori mülklerinizi yönetmenizi ve taleplerinizi takip etmenizi, satıcılar ve alıcılarla doğrudan mesaj alışverişinde bulunmanızı sağlayacaktır.

Macaristan gayrimenkul piyasasının gelişimine yönelik beklentiler

Yabancı alıcılar için olası kısıtlamalara rağmen, Macaristan gayrimenkul piyasasının gelişme açısından hala iyi beklentileri var:

1. Turizm büyümesi — Macaristan popüler bir turizm merkezidir ve COVID-19 salgını sonrasında turizmin kademeli olarak toparlanması beklenmektedir. Bu durum, özellikle turistlerin yoğun ilgi gösterdiği şehir ve bölgelerde gayrimenkule olan talebin artmasına yol açabilir.
2. Altyapı geliştirme — Macaristan hükümeti, ülkeyi yatırımcılar ve emlak alıcıları için daha cazip hale getiren ulaşım ve kamu altyapısının geliştirilmesine aktif olarak yatırım yapmaktadır.
3. Ekonomik büyüme — Pandemiyle ilgili geçici zorluklara rağmen Macaristan ekonomisi toparlanma belirtileri gösteriyor. Ülkenin GSYH'sinin önümüzdeki yıllarda büyümesi bekleniyor, bu da gayrimenkul piyasasına olumlu yansıyacak.

Potansiyel alıcılar ve yatırımcılar için tavsiyeler

Macaristan'da mülk satın almayı düşünüyorsanız, bilinçli bir karar vermenize yardımcı olacak bazı ipuçları:

1. Yerel pazarı araştırın — Satın alma kararı vermeden önce, ilgilendiğiniz bölgedeki emlak pazarını iyice araştırın. Fiyat dinamiklerine, arz ve talebe ve yabancı alıcılar için olası kısıtlamalara dikkat edin.
2. Profesyonellere yönelin — Deneyimli emlakçılar, avukatlar ve vergi danışmanlarıyla işbirliği yapmak, olası risklerden kaçınmanıza ve bilinçli bir karar vermenize yardımcı olacaktır.
3. Seçeneklerinizi keşfedin — Macaristan, Budapeşte'nin merkezindeki dairelerden Balaton Gölü kıyısındaki villalara kadar çok çeşitli mülkler sunuyor. Farklı seçenekleri göz önünde bulundurarak ihtiyaçlarınıza ve bütçenize en uygun olanı seçin.
4. Uzun vadeyi düşünün — Gayrimenkul yatırımları uzun vadeli bir yatırım olarak görülmelidir. Piyasadaki yeni kısıtlamalar veya talepteki dalgalanmalar gibi potansiyel değişikliklerin farkında olun ve bunlara uyum sağlamaya hazır olun.

Alternatif yatırım fırsatları

Yabancıların gayrimenkul satın alımlarına ilişkin yeni kısıtlamalar getirilmesi halinde yatırımcılar Macaristan'daki alternatif yatırım seçeneklerini değerlendirmek isteyebilirler:

1. Ticari gayrimenkul — ofis binaları, alışveriş merkezleri ve lojistik tesisleri, özellikle ticari sektörde kısıtlamalar uygulanmazsa, konut gayrimenkulüne cazip bir alternatif haline gelebilir.
2. Yeniden Geliştirme ve Geliştirme — Yatırımcılar, yeni kısıtlamalardan daha az etkilenebilecek mevcut mülklerde yeniden geliştirme ve geliştirme projelerine katılmayı düşünebilirler.
3. İş Yatırımı — Macaristan, nispeten düşük vergiler ve kalifiye iş gücü de dahil olmak üzere iş yapmak için elverişli koşullar sunmaktadır. Mevcut şirketlere yatırım yapmak veya yeni iş kurmak, gayrimenkule yatırım yapmaktan daha karlı bir alternatif olabilir.

Özetleyelim:

• Macaristan mevzuatında yapılması planlanan değişiklikler, birçok ülkede gayrimenkul piyasasında yerel halkın çıkarlarını koruma yönündeki artan eğilimi yansıtıyor. Bu önlemler yabancı yatırımcılar için fırsatları sınırlasa da, ülkenin karşı karşıya olduğu ciddi sosyo-ekonomik sorunların çözümüne yöneliktir. Potansiyel alıcılar ve yatırımcılar, Macaristan'da gayrimenkul satın almaya karar vermeden önce durumu yakından takip etmeli ve tüm faktörleri dikkatlice değerlendirmelidir. Olası kısıtlamalara rağmen ülke, hem konut hem de ticari gayrimenkulde cazip yatırım fırsatları sunmaya devam ediyor.
• Gayrimenkul piyasasının birçok faktörden etkilendiğini ve bugün iyi bir yatırım gibi görünen şeyin yarın daha az cazip gelebileceğini unutmamak önemlidir. Bu nedenle yatırımcıların piyasayı dikkatli analiz etmeleri, uzun vadeli beklentileri göz önünde bulundurmaları ve değişen koşullara uyum sağlamaya hazır olmaları gerekiyor. Sonuç olarak, Macaristan'daki gayrimenkul yatırımlarının başarısı, yatırımcıların yerel pazar ve düzenleyici çerçeve hakkında kapsamlı bir anlayışa dayalı bilinçli kararlar alabilme yeteneğine bağlı olacaktır. Doğru yaklaşım ve gerekli özen gösterildiğinde, Macaristan'daki gayrimenkullere yatırım yapmak, olası sınırlamalara rağmen cazip bir fırsat olmaya devam edebilir.