Венгрия - рынок недвижимости на грани катастрофы

Венгрия на пороге кризиса рынка недвижимости из-за новых ограничений

Венгерский рынок недвижимости переживает значительные изменения. Правительство страны рассматривает возможность введения ограничений на покупку жилья иностранцами в связи с резким ростом цен и растущим недовольством местных жителей. Эта инициатива вызвана рядом факторов, включая экономические и социальные проблемы, с которыми сталкивается страна.

Предпосылки грядущих перемен

• В последние годы Венгрия столкнулась с серьезной проблемой: цены на недвижимость в крупных городах, особенно в Будапеште, резко выросли. Это привело к тому, что многие венгры оказались не в состоянии приобрести жилье в собственном городе. Ситуация усугубляется тем, что значительная часть новых квартир и домов покупается иностранными инвесторами, что еще больше усиливает дефицит доступного жилья для местного населения.
• Эмиграция и депопуляция — эмиграция венгров в поисках лучших условий труда и более высоких зарплат. Например, в декабре 2024 года более 120 000 венгров официально работали в соседней Австрии. Этот отток населения приводит к опустению некоторых деревень и городов, создавая дисбаланс на рынке недвижимости.
• Приток иностранцев и рост цен — некоторые города и пригороды испытывают наплыв как венгров, так и иностранных граждан, ищущих работу. Увеличение спроса приводит к резкому росту цен на недвижимость, делая ее недоступной для многих местных жителей. Кроме того, в некоторых пригородных районах инфраструктура, такая как водопроводные сети, с трудом справляется с потребностями растущего населения.

Новая конституционная поправка — решение проблемы

Премьер-министр Виктор Орбан в своем выступлении 22 февраля 2025 года подчеркнул необходимость «самозащиты» венгерских поселений. Это заявление послужило основой для разработки новой поправки к конституции, которая может существенно ограничить возможности иностранцев по приобретению недвижимости в Венгрии.

Основные положения поправки:

1. Местные советы получат право ограничивать приток нерезидентов и иностранцев.
2. Возможность запрета на покупку недвижимости или строительство новых домов в пригородных районах крупных городов.
3. Регулирование будет факультативным, позволяя поселениям самостоятельно решать, вводить ли ограничения

Если поправка будет принята, это может иметь серьезные последствия для рынка недвижимости Венгрии:

1. Ограничение иностранных инвестиций — сокращение числа иностранных покупателей может привести к снижению цен на недвижимость и замедлению темпов строительства новых объектов.
2. Региональные различия — ожидается, что ограничения в первую очередь затронут пригородные районы вокруг Будапешта, Дьёра и Дебрецена. Это может привести к неравномерному развитию рынка недвижимости в разных частях страны.
3. Потенциальное снижение экономического роста — ограничение иностранных инвестиций может негативно повлиять на экономику страны, так как строительный сектор и связанные с ним отрасли являются важными двигателями экономического роста.
4. Улучшение доступности жилья для местных жителей — с другой стороны, снижение конкуренции со стороны иностранных покупателей может сделать недвижимость более доступной для венгров, особенно в крупных городах и их пригородах.

Текущая ситуация на рынке недвижимости Венгрии

Несмотря на планируемые ограничения, Венгрия все еще остается привлекательным местом для инвестиций в недвижимость:

1. Рост цен — за последние семь лет средняя стоимость квартиры площадью 100 м² выросла с 111 000 € до 260 000 €. Это свидетельствует о значительном потенциале для инвестиций и получения прибыли.
2. Стабильный рост — каждый квартал цены на жилую недвижимость растут в среднем на 3,4%. Такая стабильность может привлечь инвесторов, ищущих надежные и предсказуемые возможности для вложения средств.
3. Привлекательность для инвесторов — Венгрия предлагает хорошее соотношение качества, стоимости и доходности недвижимости. Это делает страну конкурентоспособной на международном рынке инвестиций в недвижимость.

Одним из факторов, способствующих привлекательности Венгрии для иностранных инвесторов, является программа получения вида на жительство за инвестиции, запущенная в 2024 году:

1. Минимальная сумма инвестиций — для участия в программе необходимо инвестировать не менее 500 000 € в жилую недвижимость.
2. Срок действия ВНЖ — полученный вид на жительство действителен в течение 10 лет с возможностью продления.
3. Преимущества — участникам программы не требуется постоянно проживать в Венгрии для сохранения статуса ВНЖ.

При покупке недвижимости в Венгрии следует учитывать ряд налогов и сборов:

1. НДС на новостройки — при покупке новой недвижимости взимается налог на добавленную стоимость в размере 27%.
2. Налог на передачу права собственности — при приобретении вторичной недвижимости покупатель обязан уплатить налог в размере 4% от стоимости объекта.
3. Ежегодный налог на недвижимость — этот налог взимается только в туристических районах, и его ставка составляет 5-7 € за квадратный метр.
4. Налог на доход от аренды — если недвижимость сдается в аренду, собственник обязан уплачивать налог в размере 15% от полученного дохода.
5. Налог на прирост капитала при продаже — при продаже недвижимости взимается налог в размере 15% с разницы между ценой продажи и покупки. Однако налогооблагаемая база может быть уменьшена в зависимости от срока владения объектом.

Скачайте мобильное приложение!

Установите наше приложение и получите все нужные инструменты для поиска недвижимости за границей в своём смартфоне! Мобильное приложение позволит быстро попасть в личный кабинет, управлять избранными объектами и отслеживать свои заявки, напрямую обмениваться сообщениями с продавцами и покупателями.

Перспективы развития рынка недвижимости Венгрии

Несмотря на потенциальные ограничения для иностранных покупателей, рынок недвижимости Венгрии по-прежнему имеет хорошие перспективы для развития:

1. Рост туризма — Венгрия является популярным туристическим направлением, и ожидается, что после пандемии COVID-19 туристический поток будет постепенно восстанавливаться. Это может привести к повышению спроса на недвижимость, особенно в популярных у туристов городах и регионах.
2. Развитие инфраструктуры — правительство Венгрии активно инвестирует в развитие транспортной и коммунальной инфраструктуры, что делает страну более привлекательной для инвесторов и покупателей недвижимости.
3. Экономический рост — несмотря на временные трудности, связанные с пандемией, экономика Венгрии демонстрирует признаки восстановления. Ожидается, что в ближайшие годы ВВП страны будет расти, что положительно скажется на рынке недвижимости.

Советы для потенциальных покупателей и инвесторов

Если вы рассматриваете возможность приобретения недвижимости в Венгрии, вот несколько советов, которые помогут вам принять взвешенное решение:

1. Изучите местный рынок — прежде чем принимать решение о покупке, тщательно изучите ситуацию на рынке недвижимости в интересующем вас регионе. Обратите внимание на динамику цен, спрос и предложение, а также на потенциальные ограничения для иностранных покупателей.
2. Обратитесь к профессионалам — сотрудничество с опытными риэлторами, юристами и налоговыми консультантами поможет вам избежать потенциальных рисков и принять обоснованное решение.
3. Рассмотрите различные варианты — Венгрия предлагает широкий выбор объектов недвижимости, от квартир в центре Будапешта до вилл на озере Балатон. Рассмотрите различные варианты и выберите тот, который наилучшим образом соответствует вашим потребностям и бюджету.
4. Учитывайте долгосрочную перспективу — инвестиции в недвижимость должны рассматриваться как долгосрочные вложения. Учитывайте потенциальные изменения на рынке, такие как введение новых ограничений или колебания спроса, и будьте готовы адаптироваться к ним.

Альтернативные возможности для инвестиций

Если новые ограничения на покупку недвижимости иностранцами будут введены, инвесторам стоит рассмотреть альтернативные варианты вложения средств в Венгрии:

1. Коммерческая недвижимость — офисные здания, торговые центры и логистические объекты могут стать привлекательной альтернативой жилой недвижимости, особенно если ограничения не будут распространяться на коммерческий сектор.
2. Реконструкция и развитие — инвесторы могут рассмотреть возможность участия в проектах по реконструкции и развитию существующих объектов недвижимости, что может быть менее затронуто новыми ограничениями.
3. Инвестиции в бизнес — Венгрия предлагает благоприятные условия для ведения бизнеса, включая относительно низкие налоги и квалифицированную рабочую силу. Инвестиции в существующие компании или создание новых предприятий могут стать выгодной альтернативой вложениям в недвижимость.

Подведем итоги:

• Планируемые изменения в законодательстве Венгрии отражают растущую тенденцию во многих странах по защите интересов местных жителей на рынке недвижимости. Хотя эти меры могут ограничить возможности для иностранных инвесторов, они направлены на решение серьезных социально-экономических проблем, с которыми сталкивается страна. Потенциальным покупателям и инвесторам следует внимательно следить за развитием ситуации и тщательно взвешивать все факторы, прежде чем принимать решение о приобретении недвижимости в Венгрии. Несмотря на возможные ограничения, страна по-прежнему предлагает привлекательные возможности для инвестиций, как в жилую, так и в коммерческую недвижимость.
• Важно помнить, что рынок недвижимости подвержен влиянию множества факторов, и то, что кажется выгодной инвестицией сегодня, может оказаться менее привлекательным завтра. Поэтому инвесторам необходимо тщательно анализировать рынок, учитывать долгосрочные перспективы и быть готовыми адаптироваться к меняющимся условиям. В конечном счете, успех инвестиций в недвижимость в Венгрии будет зависеть от способности инвесторов принимать взвешенные решения, основанные на глубоком понимании местного рынка и нормативно-правовой базы. С правильным подходом и должной осмотрительностью инвестиции в венгерскую недвижимость могут оставаться привлекательной возможностью, несмотря на потенциальные ограничения.