İspanya - Yeni daireler çoğu kişi için ulaşılamaz durumda

İspanya — Yeni inşaatlar artıyor, ancak konut satın alınabilirliği şüpheli

İspanya, Avrupa'nın en cazip emlak pazarlarından biri olmaya devam ediyor. Elverişli iklim, gelişmiş altyapı ve artan turist akışı, hem yerel halk hem de yabancı yatırımcılar arasında konut talebini teşvik ediyor. Ancak son yıllarda endişe verici bir eğilim ortaya çıktı: Yeni binaların fiyatları insanların gelirlerinden daha hızlı artıyor ve bu durum birçok İspanyol için kendi evini satın almayı karşılanamaz hale getiriyor. Yazımızda genel eğilimi yansıtan 2022 yılına ait istatistiksel verileri analiz için kullanacağız.

Yeni inşaat hacmi bakımından ilk 3 şehir

1. Madrid, yeni proje sayısında lider konumda olup, yeni bina sayısı bakımından İspanya'da birinci sırada yer almaktadır. 2022 yılında burada 4.580 adet konutun devreye girmesi sağlandı. En aktif olarak geliştirilmekte olan alanlar Hortaleza, Vicálvaro, Tetuan, Arganzuela ve Barajas'tır. Madrid'de yeni yapılarda metrekare fiyatı ortalama 5 bin 100 avro civarındayken, Salamanca ve Retiro gibi prestijli bölgelerde fiyatlar metrekare başına 10 bin avroya kadar çıkabiliyor. Villaverde ve La Latina gibi daha az popüler bölgelerde ise metrekare fiyatı sırasıyla 1.960 ve 2.800 avro.
2. Malaga — Güney başkenti yatırımcıları cezbediyor. Endülüs'ün başkenti, İspanya'da en çok yeni bina yapılan ikinci şehir konumunda. 2022 yılında burada 1.610 yeni konutun inşasına başlandı. Ilık iklimi, gelişmiş ekonomisi ve siyasi istikrarı Malaga'yı hem turistler hem de emlak alıcıları için cazip kılıyor. Hacienda Cabello ve Martiricos gibi popüler konut kompleksleri yatırımcılar arasında yoğun talep görüyor. Malaga'da yeni binalarda metrekare başına ortalama fiyat 3 bin 300 avro olup, bu rakam İspanya ortalamasından 660 avro daha yüksektir.
3. Valensiya, İspanya'da konut inşaat hacmi bakımından üçüncü sırada yer alan dinamik olarak gelişen bir pazardır. 2022 yılında burada yaklaşık 1.400 yeni konutun inşaatına başlandı. Yeni binalarda metrekare başına ortalama maliyet 2 bin 950 avro. Valensiya emlak piyasası son yıllarda istikrarlı fiyat artışı göstererek hem yerel alıcıları hem de yabancı yatırımcıları cezbetmektedir. Kentte aktif bir gelişme yaşanıyor, altyapı iyileşiyor, bu da yaşam kalitesini ve konut talebini olumlu etkiliyor.

Yeni binaların aktif olarak inşa edildiği diğer bölgeler

İlk 3 şehrin yanı sıra İspanya'da yeni konutların aktif olarak inşa edildiği başka bölgeler de var:

1. Katalonya — Ülkedeki toplam satılmamış yeni evlerin %18'ini temsil eden 79.721 satılmamış yeni ev.
2. Endülüs — Malaga'nın yanı sıra, Costa del Sol kıyısındaki Marbella, Torremolinos, Fuengirola gibi tatil beldeleri de popülerdir.
3. Balear Adaları — 2022 yılı sonunda 5.921 yeni konut mevcuttu (İspanya'daki toplam yeni konut sayısının %1,3'ü). Mallorca, Ibiza ve Menorca farklı ülkelerden zengin alıcıların ilgisini çekiyor.

 İspanya'da inşaat sektörünün sorunları ve zorlukları

Etkileyici inşaat rakamlarına rağmen, İspanyol emlak piyasası bir dizi zorlukla karşı karşıya:

1. Büyük şehirlerde uygun fiyatlı konut eksikliği — Madrid ve Barselona gibi megakentlerde, yerel halkın yüksek talebine rağmen, uygun fiyatlı yeni binaların bulunmasında ciddi bir sıkıntı var.
2. Bölgesel arz-talep dengesizliği — İspanya'nın bazı bölgelerinde, düşük talebe rağmen inşaat faaliyetleri yüksek seyretmeye devam ediyor ve bu durum piyasada çok sayıda gayrimenkul bulunmasına ve satılamayan gayrimenkullerin birikmesine yol açıyor.
3. İnşaat Maliyetleri Arttı — Ulusal İstatistik Enstitüsü'ne göre, inşaat sektöründe ortalama işçilik ve malzeme maliyetleri geçen yıl %14 arttı. Bu durum, yeni projelerin geliştiriciler için daha pahalı ve riskli olmasına yol açıyor.
4. Sıkılaşan ipotek kredisi koşulları — İspanya'daki bankalar, borçlulara karşı daha talepkar hale geldi ve bu durum birçok potansiyel ev alıcısının ipotek almasını zorlaştırdı.

İspanyol Gayrimenkul Piyasası için Beklentiler

Mevcut sorunlara rağmen İspanya, aşağıdaki faktörler nedeniyle gayrimenkul yatırımı için en cazip destinasyonlardan biri olmaya devam ediyor:

1. Rahat Akdeniz iklimi ve yüksek yaşam kalitesi.
2. İstikrarlı ekonomi ve siyasi sistem.
3. Büyüyen turist akışı (2022'de rekor sayıda 86,5 milyon yabancı turist İspanya'yı ziyaret etti).
4. Kıyı bölgelerinde ve büyük şehirlerde gayrimenkul satın almakla ilgilenen uluslararası yatırımcı sayısında artış.

İspanya hükümetinin konut edinme sorununu çözmek için ucuz apartmanların inşasını teşvik etmenin yanı sıra vatandaşların gelirlerini artıracak önlemler alması gerekiyor. Olası adımlar şunlardır:

1. Ekonomi sınıfı konut inşa eden geliştiricilere faydalar ve sübvansiyonlar sağlamak.
2. Düşük gelirli gruplara yönelik sosyal ve kiralık konut programlarının geliştirilmesi.
3. İnşaat şirketlerinin vergilerinin azaltılması ve bürokratik işlemlerin basitleştirilmesi.
4. Asgari ücretin artırılması ve ekonominin çeşitli sektörlerinde yeni istihdam yaratılması.

Yatırımcılar için İspanya emlak piyasası, özellikle turistik bölgelerdeki yüksek kira talebi nedeniyle cazip olmaya devam ediyor. Ayrıca ülkede gayrimenkul satın alma yoluyla oturma izni (altın vize) almak için de uygun koşullar sunuluyor.

Özetle, İspanya'da yeni inşaat pazarı, özellikle Madrid, Malaga ve Valensiya gibi şehirlerde aktif bir büyüme dönemi yaşıyor. Ancak yüksek konut fiyatları ve sıkılaşan konut kredisi koşulları, ülke nüfusunun önemli bir kesimi için kendi dairesini satın almayı karşılanamaz hale getiriyor. Genel olarak, mevcut zorluklara rağmen İspanya'daki yeni inşaat pazarının görünümü iyimser görünüyor. Doğru yaklaşımla İspanya'daki gayrimenkullere yatırım yapmak güvenilir bir pasif gelir kaynağı ve yatırım portföyünüzü çeşitlendirmenin bir yolu olabilir.